太陽光発電所を設置できる地目は？農地転用の手続きについても解説 | 太陽光 | 再生可能エネルギー | 株式会社グッド・エナジー

太陽光発電所を設置できる主な地目は、雑種地、宅地、原野、山林の4種類です。

親から相続した地方や郊外の土地は、田や畑などの農地も多いですが、農地のままでは太陽光発電所を設置することはできません。

しかし、農地転用やソーラーシェアリングなど、工夫すれば太陽光発電用地として活用できる場合があります。本記事では、地目の種類や、農地の売却、農地転用について解説しています。

土地の使い道がなくて困っている、不動産業者からの買取査定額が低かった、など、土地の運用にお困りの方は、ぜひ最後までご覧ください。

土地の地目は23種類ある

地目とは、土地の主な用途や利用目的を示す分類のことです。

地目は不動産登記法第2条、同法第34条に基づき、不動産登記規則第99条に定められています。地目の種類は以下の23種類です。

地目の種類
田	畑	宅地	学校用地
鉄道用地	塩田	鉱泉地	池沼
山林	牧場	原野	墓地
境内地	運河用地	水道用地	用悪水路
ため池	堤	井溝	保安林
公衆用道路	公園	雑種地

太陽光発電所を設置できる土地の地目は、「宅地・山林・原野・雑種地」で、それ以外の地目では設置できません。

太陽光発電所を設置できる地目4つ

太陽光発電所を設置できる土地の地目は4つです。

• 山林・・・耕作が行われておらず竹や樹木が自然に育成する土地
• 原野・・・耕作が行われておらず、雑草や人の背丈より小さい樹木が育成する土地
• 宅地・・・住宅や商業施設などの建物を建設するための土地
• 雑種地・・・いずれの地目にも該当しない土地

①山林

山林とは、耕作しなくても竹や木が自然に成長している土地のことです。山林を開発するには、森林の伐採や造成工事が必要になります。

また、市街地から離れているため不動産投資には向かないことも多いですが、太陽光発電所なら可能なため、山林にもニーズがあり太陽光発電用地として売却が進んでいます。

なお、1ヘクタール以上の山林に太陽光発電所を設置する場合は、都道府県知事の許可が必要です。

②原野

原野とは、耕作されず、雑草やかん木類が生い茂っている土地を指します。太陽光発電所を設置することが可能であり、宅地造成工事規制区域外であれば、許可申請書の届出は不要です。

原野は都市の中心部から離れた場所にあり、駐車場、オフィスビル、マンションなどの建設や運営には向いていないため、不動産物件としては買い手が見つかりにくい場合があります。

③宅地

宅地とは、建物の敷地として使用できる土地です。 他の地目より固定資産税が高い傾向があります。

宅地に太陽光発電所を建設することは可能ですが、建物としては認められていないので、軽減措置が受けられず固定資産税は高いままです。

また、市街化調整区域や宅地造成工事規制区域など、規制がかかっている場合が多いことも把握しておきましょう。

④雑種地

雑種地とは、土地の利用目的が定められていない土地を総称した地目で、いずれの地目にも該当しない土地のことです。

固定資産税は比較的安く、様々な用途に使用することができます。

なお、雑種地が「市街化区域」にあれば建物の建設は可能ですが、「市街化調整区域」の場合には、都市計画法の制限があり自治体の許可が必要です。

太陽光発電所を設置できない土地

太陽光発電所の設置には土地の地目に注意が必要です。上記で解説した「雑種地」「原野」「山林」「宅地」には設置可能ですが、「田」や「畑」などには設置ができません。

太陽光発電所を設置する場合は、農地の地目を変更するために、農業委員会の届け出や都道府県知事からの許可などの手続きが必要です。

たとえ耕作放棄地であっても、地目が「田」「畑」だと同様の順序で手続きを進める必要があります。

農地の売却に必要な農地転用

地目が田や畑などの農地のままでは所有権移転登記ができないため、農地を太陽光発電用地として売却する際には農地転用が必要となります。

農地転用をする場合には、農地転用案件への意見具申など、農地法等の法令に基づく事務を担っている農業委員会に申請を行わなければなりません。

申請方法は、都市計画区域内と都市計画区域外では申請の手順が異なります。

都市計画区域内の農地

都市計画区域内の農地転用は、市街化区域と市街化調整区域の2つに分かれており、地目変更の手続きが異なります。それぞれ解説します。

市街化区域

市街化区域での農地転用は、農業委員会への届出を行うだけで、都道府県知事の許可が不要です。提出が求められる主な書類は次の4点です。

• 農地転用届出書
• 届出土地の登記事項証明書
• 案内図
• 公図

また、土地の状況次第では、以下の書類などが追加で必要になる場合もあります。

• 権利者であることを示す書面
• 開発許可書写し
• 届出地が賃貸借されていた場合は解約を証明する書面
• 仮換地証明書
• 仮換地図

これらの書類は市区町村ごとに異なる場合があるため、農地転用を行う市区町村で必要な書類を事前に確認が必要です。

市街化調整区域

市街化調整区域での農地転用は、基本的に県知事の許可が必要となり、対象地が4ヘクタールを超える場合には農林水産省の許可も求められます。

手続きはまず農業委員会で申請を受け入れ、そこで審査を行います。その後、意見書を県知事へ送り、 再度審査され法的に問題がないと判断された場合、農地の転用が許可されます。

必要書類は市街化区域で求められるものと同じですが、市区町村によって異なる場合があるため、予定している市区町村で確認することが重要です。

都市計画区域外の農地

都市計画区域外の農地についても、市街化調整区域と同様に農地転用する際には県知事の許可が必要です。

また、農地転用しようとしている農地の面積が4ヘクタールを超える場合は、農林水産省の許可が必要となります。申請手続きの流れについても市街化調整区域と大きな違いはありません。

農地転用ができない場合もある

農地には、農地転用が可能な土地と不可能な土地があります。農用地区域内農地は以下のように分類されます。

• 甲種農地
• 第1種農地
• 第2種農地
• 第3種農地

このうち、農地転用ができるのは、第2種農地と第3種農地の2種類です。

第2種農地は、農業公共投資の対象となっていない小集団の生産力の低い農地、市街地として発展する可能性のある農地を指します。近隣の土地で替えることができない場合については、許可される農地です。

第3種農地は、市街地にある農地、都市的整備がされた区域内の農地で、原則として転用許可が下ります。

農地区分を確認する場合は、農業委員会に問い合わせをするか、土地の買取業者に相談する方法があります。

ソーラーシェアリングを行う方法もある

ソーラーシェアリング（営農型太陽光発電）は、農業を続けながら太陽光発電の事業を行う方法で、農地を効率的に活用することができます。

農地転用する必要がなく、一時転用手続きをすれば太陽光発電所として利用できるメリットがあります。

一時転用手続きとは、地目が農地のまま他の事業を進められる許可手続きで、ソーラーシェアリングの場合は最大10年間使用可能です。

ただし、農地のままでは売却できないので、土地売却を検討している方にとっては有効な方法ではありません。

農地転用の手続きは手間がかかる

農地転用の手続きには、多くの書類が必要で準備に時間がかかります。

具体的には、「記録事項証明書」「公図の写し」などを用意して、所轄の農業委員会に提出する必要があります。必要書類の一部は以下の通りです。

記録事項証明書	公図の写し
登記事項証明書	資金計画書
造成計画図	排水計画図
配置図	申請地の現況写真

これらの書類を揃え申請を自分自身で行うのは手間がかかるため、太陽光発電用地として売却を検討している場合は、まずは太陽光発電業者に相談することが重要です。

まとめ：太陽光発電用地の買取ならグッド・エナジー

太陽光発電所の設置が可能な地目は、主に雑種地、宅地、原野、山林の４種類です。本記事では、これらの地目の種類、農地転用について解説しました。

太陽光発電用地として農地を売却する場合、農地転用の手続きが必要となりますが、農地転用の手続きは大変煩雑です。

また、多くの書類を提出しなければならないため、自分自身で行うには手間と時間がかかります。

グッド・エナジーは、土地/農地の買取を行っている太陽光発電の企業です。土地の買取実績は年間150件以上で、特に1,000〜10,000㎡の土地の買取を強化しています。

所有している土地について、農地転用の可否を無料で回答させていただきます。土地の運用にお困りの場合は、グッド・エナジーまでお気軽にご相談ください。