太陽光発電の業者に土地を売却する時のトラブル事例4つ！メリットも合わせて解説 | 太陽光 | 再生可能エネルギー | 株式会社グッド・エナジー

• 土地の処分に困っている
• 土地の売却を検討している
• どこに売却すべきか迷っている

上記の悩みをお抱えの方は、太陽光発電業者に土地を売却することも視野に入れてみましょう。

その際、太陽光発電の業者へ土地の売却を決定する前に、トラブル事例を把握しておくことが重要となります。

例えば、契約から引き渡しまでの期間が長引く、手続きの複雑さから予想外の問題が発生することがあるためです。

本記事では、太陽光発電業者への土地売却に関する代表的なトラブル事例4つと、その時に注意すべきポイントやメリットを解説します。

太陽光発電の土地売買で起こりやすいトラブル事例4つ

太陽光発電の土地の売買では、次のようなトラブルが起きやすいです。事例を4つ解説します。

• 売買契約から引き渡しまでの時間が長い
• 売買契約を締結しても売却できない場合がある
• 相場より安く売却値がつく可能性がある
• 近隣住民とトラブルになる可能性がある

①売買契約から引き渡しまでの時間が長い

太陽光発電用地の売買は、普通の不動産取引と違い時間がかかります。

「土地を太陽光発電に使えるようにするための手続き」と「太陽光発電を運営するために必要な許可」を取らなければなりません。

不動産取引としては特殊で、契約から引き渡しまで最短でも1年、長い時は3年以上かかることがあります。時間がかかる主な理由は以下の通りです。

• 地目が農地の場合、農地転用の手続きが必要で許可に時間がかかる
• 開発に際しては各種の許可申請が求められ、時間を要する
• 電力会社への接続申請や設備の審査も時間がかかる
• 多くの場合、停止条件付売買契約が選ばれる

停止条件付売買については後段で解説します。

②売買契約を締結しても売却できない場合がある

太陽光発電の土地売買では、契約締結後でも売却ができず白紙になってしまう場合があります。

太陽光発電用地の売買では、一般的に「停止条件付売買」が行われるため、売買する土地において太陽光発電事業の許可が下りるかが売却の決め手です。

許可が下りれば、予定通り業者に土地を買い取ってもらうことが可能となります。

このため、土地の所有者は契約前に太陽光発電の業者や土地の営業担当と詳細を綿密に話し合い、契約内容をしっかり確認することが重要です。

十分な事前準備と情報収集が、スムーズな取引とリスクの回避につながります。

停止条件付売買とは

停止条件付き売買とは、条件としている事実が満たされるまで法的効力が発生しない売買契約のことです。

この契約形態では、条件が成就するまで取引の実効性は停止されます。太陽光発電用地の売却では、太陽光事業の許可取得が条件です。

太陽光発電の場合、事業許可が下りれば土地の売却が進行しますが、許可が得られない場合は、売却が実現しない可能性があります。

たとえ契約を締結していても、条件が未達成の場合は契約が白紙撤回されることがあるので、注意しなければなりません。契約前には事業計画の実現可能性や許可取得の見通しについて、十分な協議と確認が必要です。

③相場より安く売却値がつく可能性がある

太陽光発電の土地売買では、相場より安い売却価格が提示されるトラブルが起こりやすくなっています。

所有している土地が郊外にあるなど、不動産業者には売却しづらい場合でも、太陽光発電事業者には売却しやすいです。

しかし、地権者が土地売却の市場に詳しくない場合、適正価格を知らずに相場より安く売却してしまうことがあります。

特に、太陽光発電業者から売却を急かされた場合は、判断を誤る可能性があるので注意しましょう。対策としては、「複数の企業に見積もりを取る」「実績が豊富な企業とやり取りする」など、焦らず慎重に進めることが重要です。

④近隣住民とトラブルになる可能性がある

太陽光発電の設備建設では、近隣住民とのトラブルに発展することがあります。太陽光パネルの反射光がまぶしい、パネルによって景観が損なわれるといった苦情は実際に報告されています。

また、地価が下がる可能性もあります。通常、太陽光発電設備の施工前には、地域ごとの条例に従い住民への挨拶や説明が行われるべきです。

しかし、一部の悪徳業者は、住民への告知や説明を行わずに太陽光発電設備を建設してしまうことが問題となっています。

近隣住民とのトラブルを避けるために、事前の丁寧な対応が不可欠です。

太陽光発電の業者に土地を売却する時の注意点

太陽光発電業者に土地を売却する際の注意点を、5つピックアップしました。それぞれ解説します。

• 農地転用の手続きが必要
• 売買契約の内容を確認する
• 土地売却の際に税金が発生する
• 不動産会社に相談できない場合がある
• 太陽光発電業者の信頼性を調査する

農地転用の手続きが必要になる

太陽光発電業者に土地を売却する際、地目が農地である場合は農地転用の手続きが必要となります。

太陽光発電所を設置できる地目は、雑種地や宅地、原野などに限られており、農地には設置することができません。

農地転用して太陽光発電所を設置するには、「登記事項証明書」や「事業計画書」等を準備し農地転用許可の手続きを行う必要があります。

この手続きには4週間〜6週間かかることもあり、自治体によっても申請条件が違うこともあるので、あらかじめスケジュールに余裕を持つことが大切です。

売買契約の内容を確認しておく

太陽光発電業者に土地を売却する際は、売買契約書の内容をしっかり確認することが重要です。契約書には、以下のような大切な情報がまとまって記載されています。

• 売買金額
• 売買条件
• 引き渡し時期

相場よりも著しく安い価格を提示する悪徳業者も存在するため、可能であれば複数の業者から相見積もりを取り比較検討することが重要です。

また、法律の専門家に相談することで契約内容を確認ができ、途中で買取代金を変更できる仕様になっているなど不利な条件やトラブルを避けることができます。

専門家と慎重に対応することで、適正な価格での売却が期待できるでしょう。

土地を売却する際に税金が発生する

土地を売却する際には、いろいろな税金が発生します。主な税金は以下の通りです。

• 譲渡所得税
• 住民税
• 消費税

譲渡所得税は土地の売却益に対して課される税金で、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。

5年以下の場合は短期譲渡所得として高い税率が適用され、5年を超えると長期譲渡所得となり、比較的低い税率が適用されます。

土地や太陽光発電を売却する際の税金については、以下の記事で詳しく解説しているので、合わせてご覧ください。

不動産業者に相談できない場合がある

太陽光発電用地の売却や活用において、一般的な不動産業者に相談することは難しい場合があります。

太陽光発電用地の買取は通常の土地取引と異なり、太陽光パネルを設置するための専門的な知識が必要です。

具体的には、以下のような太陽光発電特有の条件を考慮する必要があります。

• 土地の地盤調査
• 影の影響を確認
• 電柱の位置の確認

しかし、上記の知識を持ち合わせていない不動産業者が多いため、太陽光発電用地に特化した企業に相談することが重要です。

太陽光発電に特化した企業なら、適切な調査と提案を行い効果的な取引や土地活用が可能となるでしょう。

太陽光発電の業者の信頼性を調査する

取引をする太陽光発電事業者が、本当に信頼ができるのか確認しておくことは重要です。太陽光発電事業者の中には、悪徳業者も存在するためです。

例えば、企業のホームページで、以下の項目を確認することができます。

• 買取実績や無料相談の有無
• 担当者の対応
• 創業時期

上記の情報を基に、信頼できる事業者かどうか判断しましょう。

太陽光発電の業者に土地を売却するメリット

太陽光発電の業者に売却するメリットは3つあります。それぞれ解説します。

• 処分に困っている郊外の土地を売却できる
• 不動産業者に売却しづらい土地を売却できる
• 売却以外にも賃貸で契約できる

処分に困っている郊外の土地を売却できる

処分に困っている郊外や田舎の土地を所有している人にとって、太陽光発電業者に土地を売却することは大きなメリットです。

日本では、世帯が保有する土地が、2008年から2018年にかけて約2倍に増加しました。その土地の約6割は65歳以上の高齢者が保有しており、相続などで取得した土地が多く見られます。

所有者が遠方に居住する場合などは、潜在的な需要がある土地であっても活用できていない場合が多いです。

資源エネルギー庁の第6次エネルギー基本計画では、再生可能エネルギーの電源構成比率を2030年までに36％〜38%まで引き上げる目標を掲げています。

今後も太陽光発電の普及が進むと予測されており、郊外や田舎の土地を太陽光発電用地として売却するチャンスが増えています。

参考：【国土交通省】増加する空き地の現状について

参考：【経済産業省】今後の再生可能エネルギー政策について

不動産業者の買取が難しい土地を売却できる

太陽光発電業者と不動産業者では、土地の査定基準が異なるため、通常の不動産業者では買い取りが難しい土地でも、太陽光発電業者に売却できる場合があります。

不動産業者の場合は、土地の利便性や地域の成長性を見据えて査定を行います。

一方、太陽光発電の場合は、日照条件や接道の有無、日向など、太陽光発電用地として活用できるかが評価のポイントです。

そのため、不動産業者から買取を断られた土地や査定額が低くついた土地でも、太陽光発電業者なら高値が付く場合があります。

売却以外にも賃貸で契約できる

太陽光発電業者に土地の売却を検討する場合、売却だけでなく賃貸契約にも対応している業者が多いです。

太陽光発電用地の賃貸借契約(地上権設定契約)は20年〜30年と長期にわたり、賃貸期間は安定した賃貸収入を得ることができます。

先祖から受け継いだ土地を手放したくないが活用方法に困っている場合など、賃貸は有効な選択肢となる場面もあるでしょう。

利便性が悪く利用価値が乏しい土地や、農地や遊休地など使い道に困っている場合は、賃貸として太陽光発電事業者に相談する方法もあります。

まずは不動産業者に売却の相談をしてみる

土地を売却する場合は、まずは不動産業者への相談を検討しましょう。

不動産業者は地域の実情や不動産マーケットに精通しているので、通常の不動産取引は手続きがスムーズです。

しかし、物件によっては販売に時間がかかる場合があるので、時間的な余裕が必要となります。前述した通り、郊外や田舎に土地を所有している場合は、太陽光発電業者に相談することで高値がつくこともあります。

両者のメリット・デメリットを比較し、自分に合った売却方法を選ぶことが重要です。

太陽光発電用地に適した土地の特徴

太陽光発電用地に適した土地には、適している土地の特徴があります。

まず、日当たりが良いことが必須条件です。また、土地に接道があり、発電設備の設置やメンテナンスがしやすいことも重要です。

さらに、近くに電柱があることで電力の送電がスムーズになり、太陽光発電事業にとって理想的な土地と言えます。

まとめ：土地を太陽光発電用地として売却するならグッド・エナジーにお任せください

本記事では、土地売却に関するトラブル事例や注意点、メリットについて解説しました。

太陽光発電業者の中には悪徳業者もいるため、売却する際はトラブルが起こらないよう慎重に対応することが重要です。

第6次エネルギー基本計画では、再エネの電源構成比率を引き上げる目標を掲げているため、太陽光発電は今後も普及が進むと予想されます。

したがって、不動産業者に売却しづらい田舎の土地や農地でも、太陽光業者に売却できる可能性が高いです。

グッド・エナジーでは、処分に困っている土地や農地の買取を行っています。所有している土地について、無料で農地転用の可否についてもお答えさせていただきます。

営業担当が丁寧にご対応させていただくので、土地・農地の運用にお困りごとがあれば、お気軽に土地買取の無料相談をご活用ください。